Почему нельзя в договорах занижать стоимость объектов недвижимости?

Довольно распространенная ситуация, особенно при купле-продаже квартир или земельных участков - стороны договариваются, что «квартира будет стоить 4 000 000 рублей, но в договоре мы напишем только 1 000 000», остальная часть идет «в черную» - мимо договора.

Давайте разберемся, почему этого делать категорически не рекомендуется и какие имеются риски (подводные камни) для продавца.

Итак дано:

  • Собственник квартиры продает ее за 4 000 000 рублей.
  • При этом в договоре купли-продажи квартиры указывается только 1 000 000.
  • Также собственник квартиры (Продавец) выдает Покупателю расписку о том, что получил с него полную сумму в размере 4 000 000. Предполагается, что расписка никому не показывается и используется якобы только для защиты интересов Покупателя квартиры - подтверждает, что все оговоренную сумму Продавец получил.

Риски для Продавца здесь следующие:

В нашем гражданском праве имеется понятие неосновательное обогащение.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Прочитайте, пожалуйста, эту норму внимательно - ключевым моментом здесь является требование о возврате имущества при отсутствии правовых оснований для его получения.

Применительно к нашей ситуации получается, что у Продавца квартиры есть правовые основания получить от Покупателя только 1 000 000, а оставшиеся он обязан вернуть Покупателю как неосновательно полученное.

Другими словами, у Покупателя квартиры, при наличии расписки о получении Продавцом квартиры полной суммы, есть возможность требовать от Продавца возврата этой разницы... Через суд, конечно же.

Исключение из этого правила применительно к нашей ситуации есть только одно и установлено оно п. 4 ст. 1109 ГК РФ:

Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Другими словами, Продавец как получатель денежных средств, должен в суде доказывать, что Покупатель знал об отсутствии обязательства по передаче 4 000 000 вместо 1 000 000. Для этого он может сослаться на договор, в котором как раз фигурирует заниженная стоимость.

И тут все будет зависеть от того, что написано в этой расписке...

Если там имеется ссылка на договор купли-продажи квартиры, то выплаченные фактически 4 000 000 с высокой долей вероятности могут быть квалифицированы как переплата по договору, что также является неосновательным обогащением и разница будет подлежать возврату Покупателю как излишне уплаченное.

Так, что риски для Продавца лишиться этой разницы вполне реальные.

Как этого можно избежать?

Способов я вижу два:

  1. Указывать в договоре действительную стоимость объекта недвижимости.
  2. Не давать расписку на получение полной суммы.

 

Еще можно почитать на эту тему:

  1. Как оценить стоимость квартир для договора купли-продажи?
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (1 votes, average: 5,00 out of 5)
Загрузка...