Подлежит ли договор аренды квартиры государственной регистрации?

Сегодня очень короткая статья о том, подлежат ли все-таки договоры аренды квартир (или комнат) государственной регистрации…

Существует широко распространенное мнение среди юристов о том, что если договор аренды квартиры заключен на срок менее одного года, то он государственной регистрации не подлежит.

Причем обоснования данной точки зрения я ни у кого не увидел.


Сегодня пробежимся по основным моментам.

По общему правилу п.2 ст. 609 ГК РФ

«Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом».

Иное никаким законом не установлено.

Другими словами, исходя из положений ГК, Жилищного кодекса, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договоры аренды квартир или комнат должны подлежать государственной регистрации, независимо от срока аренды.

Получается, что по общему правилу государственная регистрация договора аренды квартиры обязательна!

Однако здесь есть спорный момент.

Президиум Высшего арбитражного суда Российской федерации в своем информационном письме от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» приводит следующую аргументацию:

«Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Информационных писем, касающихся аренды жилых помещений наши суды, вроде бы, не издавали.

Соответственно, в случае если необходимо притянуть правило о том, что договоры аренды квартир не подлежат государственной регистрации, когда они заключены на срок менее одного года, то можно применить аналогию к данному информационному письму и исходить из следующего:

  • Поскольку специальные правила о регистрации договоров аренды жилых помещений (квартир, комнат) ГК также специально не установлены,
  • а жилые помещения являются частью зданий, в которых они находятся и неразрывно с ними связаны,

то к ним должны применять правила о регистрации договоров аренды зданий и сооружений (п.2 ст.651 ГК РФ)

Аргументы «против» этого письма

  1. Статус информационных писем давно известен - это мнение отдельно взятых чиновников. Процитированное же письмо носит рекомендательный характер, о чем и сказано в его преамбуле.
  2. Логика, изложенная в данном письме ВАС также не без изъяна.
    В частности, в письме делается вывод, что если нет специальной нормы о регистрации договоров аренды нежилых помещений, то они должны регистрироваться на основании другой специальной нормы - ст. 651 ГК РФ.

Прошу прощения, а на основании чего сделан такой вывод?

При отсутствии специальных норм всегда действуют общие нормы. А общие правила в данном случае установлены п.2 ст. 609 ГК РФ.

Да, получился пробел в праве и несоответствие одних норм ГК другим (во всяком случае, логическое несоответствие есть точно).

В чем заключается это логическое несоответствие?

Возьмем, к примеру, жилой дом.

  • В соотвествии с п.2 ст. 16 Жилищного кодекса дом является зданием.
  • Согласно п.2 ст. 651 ГК РФ договоры аренды зданий, заключенные на срок менее одного года государственной регистрации не подлежат.
  • Ни в ГК, ни в ЖК нет специальной нормы для регистрации договора аренды квартиры или комнаты, т.е. жилого помещения, которое неразрывно связано со зданием.
  • Так как комнаты и квартиры являются самостоятельными объектами недвижимости (как технически, так и юридически), а вовсе не абстрактной частью здания, в котором они находятся, то к ним должно применяться общее правило, установленное п. 2 ст. 609 ГК РФ и договор аренды квартиры должен быть зарегистрирован.

Таким образом, совершенно нет оснований утверждать, что если договор аренды квартиры (комнаты или нежилого помещения) заключен на срок МЕНЕЕ одного года, то он НЕ подлежит государственной регистрации.

И это, я считаю, нужно учитывать.

Если регистрировать договор не нужно и нежелательно, тогда физические лица могут заключить договор найма квартиры.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (1 votes, average: 5,00 out of 5)
Загрузка...