Проверка документов при покупке квартиры (экспертиза)

Покупка квартиры дело весьма нервное и сложное, поскольку стоят в России квартиры немерено дорого и рисковать такими деньгами ни один нормальный человек не будет. Поэтому к проверке документов при покупке квартиры нужно отнестись очень внимательно и с полной ответственностью.

В нашей сегодняшней статье мы посмотрим на состав документов, который следовало бы попросить у продавца при покупке квартиры на вторичном рынке жилья.

Риски, связанные с покупкой квартиры возникают из двух, так сказать, источников -

  • риски связанные с правами на квартиру самих продавцов и третьих лиц
  • риски связанные с дееспособностью продавца

Состав документов

Чтобы максимально поднять нашу уверенность в том, что квартира «белая», а продавец - человек надежный, я бы попросил от продавца на проверку следующие документы (это мой минимальный перечень)

Документы на сам объект

  1. Выписка из ЕГРП на квартиру
  2. Свидетельства о регистрации права собственности от каждого собственника
  3. Если есть несовершеннолетние собственники, то должно быть разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры.
  4. Если собственник получил квартиру в период брака и не по наследству, и не в качестве подарка, то - нотариальное согласие супруги (супруга) на продажу квартиры.
  5. Если в квартире сделана перепланировка (я бы не стал такую покупать), то нужна бумажка о том, что перепланировка согласована, либо новый технический паспорт квартиры, где все изменения были бы учтены.
  6. Выписка из домовой книги, чтобы посмотреть сколько человек там зарегистрировано

 

Документы субъектов - продавцов

  1. Паспорта
  2. Каждый из совершеннолетних собственников пусть предоставит также справки:
    • из наркологического диспансера
    • из психоневрологического диспансерао том, что что не состоит на учете и не имеется противопоказаний для совершения сделок с недвижимостью

По составу документов все.

Теперь нам нужно внимательно их рассмотреть и проверить.

 

Выписка из единого государственного реестра прав

Самый главный документ - это выписка из ЕГРП на квартиру. И даже не свидетельство о регистрации права собственности.

Поскольку свидетельство о регистрации права отражает состояние Реестра на момент его выдачи, а выписка из Реестра отражает его состояние на момент выдачи самой выписки - т.е. чем она свежее, тем достовернее информация.

Выписка позволяет нам узнать следующие данные:

  • Количество собственников,
  • Их имена,
  • Имеются ли у квартиры какие-нибудь обременения

Здесь одним из основных пунктов для нашей проверки является - “зарегистрированные обременения”. Что это означает?
В этой графе указываются права третьих лиц на эту квартиру, это может быть ипотека, аренда (да-да, аренда в Реестре “вешается” как обременение), права несовершеннолетних и т.п.

 

Паспорта и свидетельства о регистрации права собственности

Следующий шаг - проверка свидетельств о регистрации прав в контексте выписки из ЕГРП и паспортов.
Мы сравниваем паспортные данные продавцов с теми, которые указаны в свидетельствах.

Имена продавцов и другие данные должны совпадать с именами собственников, указанными в Выписке и свидетельстве о регистрации права собственности.

[Заметили как я разграничиваю продавцов и собственников? Я исхожу из предположения, что продавец не является собственником квартиры и в документах ищу обратное]

При проверке паспортов и свидетельств о регистрации права выясняется есть ли среди собственников квартиры несовершеннолетние (на момент заключения договора купли-продажи квартиры).

Соответственно если такие есть, нам будет нужно разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры.

 

Согласие супругов на продажу квартиры

Аналогично, нам нужно получить нотариальное согласие супруга (супруги) продавца, если квартира получена им в период брака и получена не по наследству и не в дар.

Как узнать получена ли квартира в период брака?

В свидетельстве о праве собственности указывается документ, на основании которого квартира была им получена, если там указано что-то кроме свидетельства о праве на наследство и договора дарения, т.е. какие-либо возмездные сделки, то следующий шаг - опять проверка паспорта.

Открываем паспорт собственника и ищем страницу 14-15, в который указывается семейное положение и дата регистрации брака. Сравниваем ее с датой заключения договора, указанную в свидетельстве о регистрации права собственности.

Если брак был заключен раньше, то нужно попросить нотариально заверенное согласие супруги продавца на продажу квартиры.

 

Медицинские справки

В медицинских справках нам нужно увидеть фразу: «на учете не состоит, противопоказаний к совершению сделок с недвижимость не имеется» или любую другую аналогичную по своей сути.

Такие справки нам нужны чтобы проверить и убедиться убедиться, что не было оснований признавать продавца квартиры недееспособным лицом (справка из ПНД).

Справка же из наркодиспансера говорит нам о том, что продавец не злоупотреблял спиртными напитками и не было оснований его ограничивать в дееспособности.

Поскольку в противном случае договор, заключенный недееспособным или ограниченно дееспособным лицом признается недействительным на раз-два.

С экспресс экспертизой покончили.

 

Похожие материалы:

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (1 votes, average: 5,00 out of 5)
Загрузка...